Mana yang lebih untung, Sewa Rumah atau Beli Rumah?

Memikirkan Resell Value (Bisa dijual berapa)

Resell value, artinya Harga Jual kembali. Saat kita membeli sesuatu, orang yang memikirkan harganya pada saat dijual nanti, akan lebih untung.

Sekilas rumah B lebih menguntungkan karena harganya lebih murah. Dan orang yang tidak berpikir harga jual, akan cenderung memilih membeli rumah B. Tetapi pada saat kita melihat harga jual juga, yang lebih untung adalah yang beli rumah A. Resell value tinggi berarti nilai aset yang tinggi, yang pada akhirnya meringankan beban kita.

Pola pikir harga jual dapat dipakai juga saat membeli barang lain seperti mobil, perhiasan, dan bahkan pakaian. Misalnya saat membeli smartphone, ada yang membeli iPhone dan berpikir dengan beli keluaran baru dan menjual iPhone dia sekarang, biayanya akan lebih cost effective. Orang yang hobi main game juga membeli game populer dan dapat menjualnya kembali dengan harga relatif tinggi dibanding game minor.

Rumah seperti apa yang resell valuenya tinggi?

Pertama-tama, saat berbicara beli rumah, mari kita pisah ‘tanah’ dan ‘bangunan’nya. Bangunan setelah puluhan tahun, perlu renovasi beberapa kali atau bahkan perlu bangun ulang. Jadi bisa dibilang bangunan adalah barang konsumsi yang bisa habis nilainya.

Kalau nilai bangunan bisa jadi nol, pada saat kita berbicara harga jual, maka yang membuat harga jual mahal adalah “rumah yang berdiri di tanah yang bagus”. Atau lebih spesifik lagi, rumah yang dibangun di atas “tanah yang harganya naik”.

Ada beberapa faktor yang dapat meningkatkan atau menurunkan nilai jual kembali suatu properti. Berikut adalah beberapa contohnya.

Contoh kondisi yang menaikkan harga jual:

• Strategis (Pusat Kota, Dekat terminal atau stasiun)
• Daerah ternama (Ranking atas daerah untuk jadi tempat tinggal)
• Lingkungan yang baik (Aman, dekat sekolah/universitas favorit, tidak berisik)
• Daerah yang populasinya meningkat, dsb

Sedangkan contoh kondisi yang menurunkan harga jual adalah:

• Tidak strategis (pedesaan, akses transportasi publik)
• Daerah yang namanya tidak pernah terdengar
• Lingkungan yang buruk (Berisik, banjir, polusi udara/air yang parah)
• Daerah yang populasinya menurun (Daerah yang ditinggalkan penduduknya untuk merantau ke daerah lain)

Rumah yang harga jualnya tinggi, dijual boleh (dapat untung dari kenaikan harga), boleh ditinggali (dipakai terus sekalipun, nilainya tidak menurun), boleh juga disewakan (pemasukannya melebihi biaya cicilan dan perawatan).

Sulit untuk membedakan properti yang resell valuenya tinggi

Di Indonesia memang pada umumnya harga properti akan cenderung naik. Kita juga sudah tahu ciri atau kondisi properti yang harga jualnya tinggi. Tetapi, bagi orang awam, kita akan sulit mendapatkan properti yang bagus. Hal ini dikarenakan beberapa penyebab.

Pertama, orang yang memiliki properti yang bagus tidak akan menjualnya, karena lebih baik disewakan. Selanjutnya orang awam harus berlomba dengan orang ahli investasi properti, orang punya uang lebih banyak, kenalan penjual, dan orang-orang lain yang hampir dipastikan mereka lebih diutamakan.

Benarkah “menyicil rumah lebih untung daripada bayar kontrakan“?

Walaupun begitu, kita jangan sampai tidak memikirkan sama sekali harga jual. Apabila pengeluaran biaya sewa rumah dan cicilan beli rumah sama nominalnya, banyak orang berpikir bahwa memiliki rumah adalah investasi yang baik dan lebih menguntungkan. Namun, apakah benar bahwa menyicil rumah lebih menguntungkan daripada membayar kontrakan?

Pertama-tama, perlu dipahami bahwa nominal hutang pada pinjaman rumah tidak berubah seiring waktu. Sementara harga kontrakan bisa naik atau turun tergantung pasar, pembayaran cicilan rumah tetap sama.

Misalnya kita menyewa rumah per bulan Rp 3 Juta, dan apabila beli rumah cicilannya Rp 2 Juta per bulan. Sekilas kita lebih untung 1 Juta per bulan, karena kita bisa tinggal di rumah baru hanya dengan membayar 2 Juta per bulannya. Tetapi 10-20 tahun kemudian, kita tetap harus membayar 2 Juta per bulan untuk tinggal di rumah yang sudah tua. Dan apabila harga tanah menurun, sudah jatuh tertimpa tangga.

Selain resiko harga tanah turun, masih banyak lagi resiko lainnya:

• Bunga naik yang menyebabkan tidak bisa bayar cicilan
• Sakit atau PHK yang menyebabkan pendapatan menurun dan cicilan menunggak
• Dipindahkan tempat kerjanya oleh kantor, atau ada masalah dengan tetangga yang menyebabkan rumahnya tidak bisa ditinggali lagi
• Bencana alam
• Berubahnya struktur keluarga (cerai atau pasangannya meninggal)
• Perubahan lingkungan (dekat rumah dibangun gedung tinggi yang menutupi cahaya matahari ke rumah), dsb

Perlu diperhatikan juga bahwa biaya beli rumah tidak sama dengan nilai aset rumah tersebut. Apalagi rumah baru, dari harga rumah, 20-30%nya adalah keuntungan perusahaan properti karena mereka harus membayar gaji karyawan dan biaya iklan properti mereka.

Dan jangan lupa tidak hanya harga rumah yang harus kita bayar.

• Bunga
• Asuransi
• Pajak Bumi dan Bangunan
• Renovasi
• Biaya Administrasi
• Notaris, dsb

Keuntungan beli rumah

Membeli rumah bukan hanya tentang memiliki tempat tinggal tetapi juga memberikan keuntungan dari sisi keuangan dan mental. Pertumbuhan harga tanah dan properti yang stabil selama bertahun-tahun menunjukkan bahwa membeli rumah bisa menjadi investasi yang cerdas di masa depan. Hal ini berlaku secara umum di Indonesia.

Tetapi kita juga perlu hati-hati apabila pertumbuhan harganya terlalu tinggi. Memang sekilas kita sangat diuntungkan dari kenaikan harga yang tinggi tersebut, tapi kalau kita lihat sejarah, saat kenaikan harga terlalu tinggi, yang terjadi adalah suatu saat nilainya akan anjlok. Atau harga yang terlalu tinggi menyebabkan tidak bisa dijual atau tidak bisa disewakan karena terlalu mahal, dan biaya memilikinya saja semakin tinggi.

Selain itu, memiliki rumah juga memberikan manfaat dari sisi mental. Rumah adalah tempat untuk berkumpul dengan keluarga dan teman-teman, serta menjadi tempat untuk beristirahat setelah seharian bekerja keras. Dengan memiliki rumah sendiri, Anda dapat merasa lebih tenang dan nyaman karena tidak perlu khawatir tentang mau tinggal dimana nantinya.

Sebagai bahan pertimbangan, perbandingan beli atau sewa rumah adalah:

Orang yang sewa rumah, bisa pindah ke tempat yang lebih murah walau pengeluarannya berkurang. Tetapi Orang yang beli rumah, ada kemungkinan kesejahteraannya berkurang (nilai aset dengan harga rumah baru saat beli saja sudah beda ratusan juta).

Pisahkan emosi dengan angka

Banyak orang yang bermimpi untuk memiliki rumah sendiri. Namun, seringkali keputusan dalam membeli rumah dipengaruhi oleh emosi dan bukan berdasarkan pertimbangan rasional.

Penting untuk memisahkan emosi dengan angka dalam proses pembelian rumah. Memiliki anggaran yang jelas dan realistis sangat penting agar tidak terjebak pada impian yang tidak sesuai dengan kemampuan finansial kita.

Oleh karena itu, penting untuk membuat keputusan berdasarkan uang dahulu baru kemudian emosi. Dengan begitu, kita bisa merencanakan pembelian rumah secara bijak dan sesuai dengan kemampuan finansial kita tanpa harus terbebani hutang yang besar di masa depan.

Kesimpulan: Opsi Mana yang Lebih Menguntungkan

Biaya sewa rumah (kos, kontrakan, ataupun apartemen) merupakan salah satu pengeluaran besar dalam hidup orang. Mengenai mana yang lebih untung, sewa atau beli, opsi yang lebih menguntungkan berbeda tergantung masing-masing orang. Apabila kita bisa membeli rumah dengan nilai jual tinggi, maka lebih untung beli rumah. Tetapi apabila kita tidak yakin dapat membeli rumah yang resell valuenya tinggi, cukup kita menyewa rumah saja.